杭州东方商城定位报告－绎凯博才71DOC

州

东

方

商

城

项

目

定

位

报

告

前 言

杭州东方商城项目组在2005年5月对杭州房地产市场进行重点调研的基础上，结合2005年3月提交的项目报告，进行再度深化的项目定位报告。

本次深化报告经过项目组及市场研究中心、营销中心人员的多次讨论，并与开发商多次讨论的基础上编写成的定位报告。本报告所涉及的相关建议供开发商决策参考。

杭州东方商城项目组

2005年5月30日

目 录

壹  立地篇

一、基地概况

二、优、劣势分析

三、机会点分析

贰  市场篇

一、商业市场

1、杭州商业市场

2、杭州东城区商业市场

3、商业市场总结

二、住宅市场

（一）房地产宏观政策解读

1、政策介绍

2、政策特点分析

3、未来政策走势预测

（二）今年以来杭州房地产市场分析

1、一季度杭州市场整体市场状况

2、近期杭州一手房市场发展变化

3、政策影响下的近期二手房市场

叁  定位篇

一、地块价值分析

1、地块居住价值划分

2、地块商业价值划分

二、项目核心价值体系的建立

1、项目资源优势整合

2、项目核心竞争力体系的打造

三、定位思路

1、商业

2、住宅

四、产品定位及规划建议

1、目标市场定位

2、项目开发主题定位

3、产品功能定位

4、项目开发策略建议

5、产品建议

肆  营销篇

一、营销理念

二、推广策略

1、总体策略

2、广告主线

三、营销模式

壹  立地篇

一、 基地概况

n 本项目位于新凤路、麦庙路丁字交叉路口，杭州的东北部区域；地处杭州东站城市副商业圈，西临机场路，东面紧接新井路。

n 距杭州火车东站500米、临近规划地铁辐射区，属市政重点规划区域，区域地理位置优势特性突出。

n 本案目前周边现有交通有31路、28路、228路、33路、516路、48路、302路、311路、317路、305路、356路等多条公交线路，市内交通便捷。规划中的轨道1号线、4号线、上海—杭州城际特快也将直达火车东站，良好的区域规划，为项目开发形成广阔的空间，届时交通出行条件将更为优越。

n 周边配套也日趋成熟，目前已有包括超市（如百安居、联华超市等）、银行、医院等配套设施、生活条件相对便捷。

n 地块经济技术指标

² 规划净用地：约10公顷（10万M2）

² 综合容积率：2.5

² 总建筑面积：约25万M2

² 住宅面积：19万M2

² 商业面积：约6万M2

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